Solar-Carport für Bauträger und Wohnungsunternehmen: Stellplätze, die den Verkauf und die Vermietung tragen

Bauträger bauen Stellplätze, weil die Stellplatzsatzung sie verlangt – und verkaufen sie, weil Käufer sie erwarten. Mit dem Solar-Carport wird aus der Pflicht ein Merkmal: überdachte Stellplätze mit Ladepunkt und eigenem Strom, die ein Objekt von der Konkurrenz abheben, Pflichten nach GEIG und Solarrecht erfüllen und der späteren Eigentümergemeinschaft oder dem Wohnungsunternehmen laufende Erträge bringen. Dieser Beitrag beschreibt, wie das in Planung, Recht und Vertrieb funktioniert.

Pflichten, die ohnehin kommen

Drei Regelwerke treffen neue Wohnanlagen. Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz verlangt heute bei neuen Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen Leitungsinfrastruktur für jeden Stellplatz; mit der GEIG-Novelle 2026 gilt ab 1. Januar 2027 bereits ab mehr als drei Stellplätzen, dass die Hälfte vorverkabelt und der Rest mit Leitungsinfrastruktur versehen wird. Die Solarpflichten der Länder erfassen neue Parkplätze über der Landesschwelle – in Baden-Württemberg ausdrücklich auch an Wohngebäuden ab mehr als 35 Stellplätzen – und die Dächer der Wohngebäude bei Neubau in Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen und weiteren Ländern. Bundesweit verlangt § 106 Gebäudemodernisierungsgesetz ab 1. Januar 2030 Photovoltaik auf allen neuen Wohngebäuden und allen neuen überdachten Parkplätzen, die an Gebäude angrenzen. Wer heute plant, plant für Objekte, die 2030 verkauft werden – der Carport erfüllt die Pflicht, bevor sie gilt.

Die richtige Größe: unter 100 kW

Für Wohnanlagen ist die Schwelle von 100 kW die wichtigste Planungsgröße. Bis dahin gelten der Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG und die feste Einspeisevergütung; darüber wird der eingespeiste Strom direktvermarktet. Eine Stellplatzanlage mit 26 Stellplätzen unter Atlas Heavy ergibt rund 93 kWp – für Anlagen mit 40 bis 80 Wohneinheiten eine passende Größe. Größere Quartiere werden in mehreren Anlagen je Gebäude oder Stellplatzanlage geplant, sodass jede unter der Schwelle bleibt und ihrem Gebäude zugeordnet ist. Für Einfamilien- und Doppelhaussiedlungen kommt Vela zum Einsatz: ein bis zwei Stellplätze je Haus, Wallbox-Anschluss, in vielen Ländern verfahrensfrei, mit Nullsteuersatz auf den PV-Anteil für private Käufer.

Strom für die Bewohner: Mieterstrom oder gemeinschaftliche Versorgung

Der Carport-Strom kommt den Bewohnern auf zwei Wegen zugute. Beim Mieterstrom liefert ein Betreiber – Wohnungsunternehmen, Tochter oder Dienstleister – den Strom direkt an die Haushalte, mit Zuschlag nach EEG und einer Preisgrenze von 90 Prozent des Grundversorgungstarifs; seit dem Solarpaket I gilt das ausdrücklich auch für Anlagen auf Nebenanlagen wie Garagen und Carports. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG wird der Strom nach einem Schlüssel auf die Teilnehmer verteilt, ohne dass jemand Lieferant wird – das passt zu Eigentümergemeinschaften, die ihre Anlage einfach teilen wollen. Ladepunkte am Carport laden mit demselben Strom die Fahrzeuge der Bewohner. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wer nach dem Verkauf betreibt – und das gehört in Teilungserklärung und Kaufvertrag, nicht in die Nachverhandlung.

Verkaufsargument und Wert

Für Käufer und Mieter ist der Solar-Carport ein greifbares Merkmal: ein überdachter Stellplatz mit Ladepunkt und Strom vom eigenen Dach, sichtbar bei jeder Besichtigung. Er ergänzt Energiestandards und Förderkulissen, ohne Teil des Gebäudes zu sein, und lässt sich als eigene Position verkaufen – als Sondernutzungsrecht am überdachten Stellplatz, als Anteil an der Gemeinschaftsanlage oder als Bestandteil des Kaufpreises. Für Wohnungsunternehmen, die im Bestand halten, ist er ein Ertragsobjekt mit Mieterstromerlösen und ein Beitrag zu den Klimazielen des Portfolios.

Planung im Bauträgerprojekt

Der Carport gehört in die Freianlagenplanung, nicht in die Nachrüstung: Fundamente werden mit den Stellplatzflächen hergestellt, Kabel für Ladepunkte und Strangleitungen im Tragwerk geführt, der Zählerplatz für Erzeugungszähler, Mieterstrom-Messkonzept und intelligente Messsysteme im Hausanschlussraum vorgesehen. Bauantrag, Statik und Entwässerung laufen mit dem Gebäude; die Genehmigung des Carports als offene Garage folgt der Landes-Garagenverordnung mit Abständen zu Gebäuden und Grenzen. Elite PV liefert Auslegung, Statik, Genehmigungsunterlagen, Montage und Gewährleistung – und die Unterlagen, die Notar und Verwalter für Teilungserklärung und Betrieb brauchen.

Fazit

Der Solar-Carport macht aus der Stellplatzpflicht ein Verkaufsmerkmal und erfüllt Pflichten, die 2027 und 2030 ohnehin gelten. Wer ihn unter 100 kW plant, dem Gebäude zuordnet und den Betrieb im Vertrag regelt, hat ein Objekt, das sich leichter verkauft und länger rechnet. Der Konfigurator rechnet Stellplätze, Serie und Ertrag; die Wohnungsbau-Seite beschreibt die Modelle für WEG und Vermieter.

Beispielrechnung für eine Wohnanlage

Eine Wohnanlage mit 60 Wohneinheiten und 26 überdachten Stellplätzen unter Atlas Heavy kommt auf rund 93 kWp und je nach Standort 88.000 bis 97.000 kWh im Jahr. Nehmen die Haushalte über Mieterstrom 45 Prozent ab – Wohnanlagen haben ihren Verbrauch morgens und abends, Ladepunkte heben die Quote –, sind das rund 42.000 kWh zu einem Mieterstrompreis von 30 ct/kWh, also rund 12.600 €, dazu der Mieterstromzuschlag von rund 2,3 ct/kWh für diese Menge und die Einspeisevergütung für die übrigen 51.000 kWh. Zusammen ergibt das gut 16.000 € im Jahr für den Betreiber, dem Reststrombeschaffung, Messkonzept und Abrechnung gegenüberstehen. Für die Käufer ist der Effekt sichtbar: ein Strompreis unter dem Grundversorgungstarif, ein überdachter Stellplatz, ein Ladepunkt. Für den Bauträger ist es ein Merkmal, das im Exposé steht und im Verkaufsgespräch trägt. Die Investition liegt im Korridor von 1.500 bis 2.200 € je kWp – rund 140.000 bis 205.000 € für die Anlage mit Tragwerk, die im Kaufpreis der Stellplätze oder als Gemeinschaftsanlage abgebildet wird.

Für Bauträger, die regelmäßig bauen, lohnt eine Standardlösung je Objekttyp: Stellplatzanlage, Serie, Messkonzept und Vertragsbausteine einmal entwickelt, je Projekt an Lastzone, Boden und Landesrecht angepasst.